In breve
Cercare casa in Germania, soprattutto nelle grandi città, richiede pazienza e organizzazione. Chi affitta riceve spesso molte richieste e sceglie chi presenta un dossier completo. Prepara i documenti in anticipo, impara a leggere gli annunci e diffida delle offerte troppo belle per essere vere.
Una sorpresa per molti italiani: spesso gli appartamenti si affittano senza cucina. Leggi bene l'annuncio.
A chi serve
- A chi sta per trasferirsi o è appena arrivato e cerca un appartamento o una stanza.
- A chi vuole cambiare casa e non conosce le abitudini tedesche.
Come leggere un annuncio
- Kaltmiete (KM) — affitto «freddo»: solo l'affitto, senza spese.
- Nebenkosten (NK) — spese accessorie (acqua, pulizia scale, rifiuti, a volte riscaldamento), pagate come acconto mensile.
- Warmmiete (WM) — affitto «caldo»: affitto più spese accessorie e riscaldamento. È la cifra che paghi davvero ogni mese (luce e internet di solito sono a parte).
- Zimmer — numero di stanze: cucina e bagno non si contano. Un 2-Zimmer-Wohnung ha due stanze più cucina e bagno.
- qm / m² — metri quadrati.
- EBK (Einbauküche) — cucina inclusa. Se manca, potresti dover comprare (o rilevare) la cucina.
- EG / OG / DG — piano terra / piano superiore (1. OG = primo piano) / mansarda.
- WG (Wohngemeinschaft) — appartamento condiviso, si affitta una stanza.
- befristet / unbefristet — contratto a tempo determinato / indeterminato.
- Zwischenmiete / Untermiete — subaffitto per un periodo.
- WBS erforderlich — serve un Wohnberechtigungsschein, un certificato per alloggi a canone agevolato.
- Provision / Makler — l'annuncio è di un'agenzia immobiliare.
Cosa preparare
Raccogli tutto in una cartella (anche in PDF), pronta da inviare:
- Copia del documento d'identità.
- Mieterselbstauskunft: una scheda con i tuoi dati, lavoro e reddito (spesso il locatore ti dà il suo modello).
- Prova del reddito: di solito le ultime tre buste paga o il contratto di lavoro.
- SCHUFA-Auskunft: un estratto della banca dati sulla solvibilità. Se sei appena arrivato potresti non avere ancora dati: spiegalo.
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: dichiarazione del precedente locatore che non hai debiti d'affitto (se hai già vissuto in affitto in Germania).
- Una breve presentazione di te, cordiale e sincera.
Passo dopo passo
- Definisci budget e zonaCalcola sulla Warmmiete, non sulla Kaltmiete. Considera anche luce, internet ed eventuale cucina.
- Cerca su più canaliPortali immobiliari, portali per stanze in WG, annunci dei grandi gestori e delle cooperative edilizie (Wohnungsgenossenschaften), passaparola e gruppi di italiani nella tua città.
- Rispondi in fretta e beneScrivi un messaggio breve e personale, in tedesco se possibile. Indica chi sei, da quando ti serve la casa e che hai i documenti pronti.
- Vai alla visita (Besichtigung)Porta con te la cartella dei documenti. Osserva umidità, finestre, riscaldamento, stato della cucina e del bagno.
- Leggi il contratto prima di firmareTrovi cosa controllare nella guida al contratto d'affitto.
- Dopo la firmaChiedi la Wohnungsgeberbestätigung per l'Anmeldung.
In Germania per gli affitti vale il principio «paga chi ordina» (Bestellerprinzip): se è il locatore a incaricare l'agenzia, la provvigione è a suo carico, non dell'inquilino.
Truffe: i segnali d'allarme
Nessuna cauzione, nessun «deposito di prenotazione», nessun invio di chiavi per posta. Le truffe sugli affitti sono frequenti, soprattutto con chi cerca dall'estero.
- Affitto molto più basso della media della zona.
- Il «proprietario» è all'estero e non può mostrarti la casa.
- Ti chiedono soldi tramite servizi di trasferimento di denaro o in criptovalute.
- Ti chiedono copie di documenti prima ancora di un contatto serio.
- Fretta e pressione: «ci sono altri dieci interessati, paga oggi».
Dove rivolgersi
- Mieterverein (associazione degli inquilini): consulenza ai soci su contratti e problemi d'affitto. Vedi Deutscher Mieterbund.
- Ufficio casa del Comune (Wohnungsamt): per il WBS e gli alloggi agevolati.
- Verbraucherzentrale: informazioni per i consumatori, anche sulla casa.
Errori comuni
- Confrontare le Kaltmieten. Due case con lo stesso affitto freddo possono avere spese molto diverse.
- Presentarsi alla visita senza documenti. Spesso viene scelto chi è già pronto.
- Dimenticare la cucina. Se non c'è, il costo può essere alto.
- Firmare un subaffitto senza il consenso del proprietario. Il subaffitto richiede il permesso del locatore: chiedi che sia indicato per iscritto.
Un esempio
Chiara cerca un bilocale a Francoforte. Prepara un unico PDF con documento, contratto di lavoro, buste paga e Mieterselbstauskunft. Trova un annuncio: «2 Zi., 55 qm, KM 900 €, NK 200 €, EBK, 2. OG». Capisce che sono due stanze più cucina e bagno, cucina inclusa, al secondo piano, e che pagherà circa 1.100 € di Warmmiete. Un altro annuncio molto più economico le chiede di versare la cauzione per ricevere le chiavi per posta: lo segnala come sospetto e passa oltre.
Esempio inventato a scopo illustrativo.
Fonti ufficiali
- Deutscher MieterbundAssociazione federale degli inquilini.
- VerbraucherzentraleInformazioni per i consumatori.
- SCHUFA – copia gratuita dei datiPuoi chiedere gratuitamente la copia dei tuoi dati (in base al GDPR).
- Bürgerliches Gesetzbuch – diritto di locazioneCodice civile tedesco (in tedesco).
Ultimo controllo dei contenuti: 13 ottobre 2026.
Wortschatz – parole utili
Le parole degli annunci e delle visite. La pronuncia è indicativa: la vocale accentata è quella da marcare.
| Deutsch | Italiano | Pronuncia indicativa |
|---|---|---|
| die Wohnungpl. die Wohnungen | appartamento | [vóo-nung] |
| die Mietepl. die Mieten | affitto | [mìi-te] |
| die Kaltmiete | affitto senza spese | [kàlt-mii-te] |
| die Warmmiete | affitto con spese e riscaldamento | [vàrm-mii-te] |
| die Besichtigungpl. die Besichtigungen | visita dell'appartamento | [be-zìkh-ti-gung] |
| die Einbauküche | cucina componibile inclusa | [àin-bau-kü-khe] |
| der Makler | agente immobiliare | [màak-ler] |
| die Wohngemeinschaft (WG) | appartamento condiviso | [vóon-ghe-main-shaft] |
| der Mieter | inquilino | [mìi-ter] |
| Ist die Wohnung noch frei? | L'appartamento è ancora libero? | [ist dii vóo-nung nokh frai] |
| Wann kann ich die Wohnung besichtigen? | Quando posso vedere l'appartamento? | [van kan ikh dii vóo-nung be-zìkh-ti-ghen] |
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Questa guida è orientativa e non sostituisce una consulenza legale, fiscale, medica o assicurativa. Fanno fede le fonti ufficiali e le indicazioni dell'ufficio competente.